冠军欧洲20150422 中国零售市场格局不断演变，开发商探索差异化策略

小编 2024年11月14日 13:11 23 0

中国零售市场格局不断演变，开发商探索差异化策略

-仲量联行《中国城市60强》系列：零售地产篇

上海2015年4月23日电 / / -- 仲量联行 (NYSE：JLL) 近日发布的研究报告《中国城市60强》中，对中国大陆最重要的60个二、三线城市的房地产市场展开了深入的研究调查，报告中详述了在中国经济“新常态”下零售地产的现状与发展机遇。（报告将北京和上海划分为超一线城市，广州和深圳则为一线城市。）

目前中国零售业正步入新的发展阶段，阿里巴巴等电商企业不断抢占市场份额，消费者行为发生转变，消费愈加理性。不断加剧的竞争压力，促使购物中心开始探索差异化策略，开发商们试图借鉴世界其他地区的发展经验，寻求新的发展道路。

强劲的基本面支撑

中国城市60强的经济总量达8.6万亿，如果将其作为单一经济体来看，它将是世界第二大经济体。尽管近年来，全球经济大环境增速有所放缓，但中国城市60强仍将是世界增速最快的市场。截至2025年，中国城市60强将占全球经济增长的15%，达到15.5万亿美元的规模，相当于印度（或两个德国）目前的年产出量。

在过去三年里，中国60强城市的消费阶层崛起，年收入超过5000美元的人口数翻了一番，达到1.3亿。预计截至2020年，60强城市中消费阶层人口将进一步增加70%，达到2.2亿。

至2020年，中国城市60强消费阶层人口预计增长70%

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零售市场格局不断演变

随着居民收入的增长、消费者习惯和行业结构性的转变，零售业正以惊人的速度进行演变。传统的百货商场正日益走向衰落，而购物中心开发规模呈现井喷式增长。在过去的五年里，中国购物中心总量以每年21%的速度增长，但超一线城市与一线城市的购物中心总量仅以每年12%的速度增长，这反映了零售活动正稳步从一线城市向60强城市过渡。

由于网络技术与全球一体化的发展，消费者对产品的国际参考价格了如指掌，网络购物也带来了更加便利的购物方式，城市消费者愈加理性，对价格更加敏感。电商企业不断抢占零售市场份额，电子商务有望成为消费增长的新引擎。全渠道零售（零售商借助多种线上和线下渠道为消费者提供商品和服务）将成为中国城市60强的主力销售形态。传统实体零售业已着手发展电子商务战略，一些电子商务企业也开始尝试建立实体门店。

购物中心供应增长，总量过剩，但优质购物中心依旧匮乏

仲量联行华东区零售地产部总监邓汝舜指出：“自2011年以来，中国内陆1.5线城市购物中心的开发规模空前增长。特别是成都、武汉、西安、沈阳和重庆，在未来的三年里，这些城市的购物中心总量将近一步增长60%。然而，市场饱和度的上升将使开发商更加谨慎，甚至减少部分项目的开发。尽管如此，市场上优质购物中心供应仍然严重匮乏，目前仅有10%-15%的项目符合国际标准。”

中国购物中心总量，2011 - 2017年

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中国60强城市的购物中心总量为6500万平方米左右，而美国的同类购物中心总量高达4.05亿平方米。也就是说，美国每1000人拥有1500平方米的零售物业面积，而中国城市每1000人拥有的零售物业面积仅为235平方米。尽管有分析指出，美国购物中心供应过剩，但这个差距说明，随着中国城市的发展，零售物业供应仍具有很大的增长空间。

邓汝舜同时表示，随着购物中心竞争的白炽化，“赢家通吃”的局面将不可避免。如恒隆、凯德、万达、华润集团、龙湖和深商置（现印力集团）在内的数家大型开发商已在60强城市推出强势的集团开发理念。然而，这也会在租户组合和商场设计布局方面导致一定程度的产品同质化，差异化将是取得成功的关键。多数购物中心面临的最大挑战仍然是专业化物业管理的缺乏，向高标准物业管理服务模式的转化才刚开始。

和世界其他地区一样，体验店和概念店逐步成为中国购物中心关注的重点。餐饮业占比较服装类租户要大（消费者逐步选择网购），外出就餐吸引着消费者前往购物中心。而服务业租户（如英语培训学校和水疗会所）的数量增多，正填补着中等租金类别的空白。

快时尚转型，奢侈品、大卖场受限

由于全国反腐政策实施、私营企业主以及富裕家庭数量增长放缓，奢侈品的总体消费减少。对价格敏感的消费者则偏好通过海淘或出境游的国际渠道，购买海外低税率的奢侈品。而“轻奢侈”品牌因其价格和差异化优势，逐步获得中产阶级的广泛青睐，但目前“轻奢侈”品牌发展速度也趋缓。

近年来，60强城市中快时尚品牌的门店数量迅速增长，甚至在以增速最快的成都、武汉、天津和重庆为代表的1.5线城市以及周边地区造成一定程度的供应过剩。然而，随着市场竞争愈加激烈，快时尚零售商也从积极扩张门店转向如何提高门店运营效率，在选址上也会更加谨慎。

大卖场零售继续在内陆城市扩张，但土地成本与审批制度使这类占地面积大的零售商更难选址。一些大型超市零售商正在探索购物中心开发战略，并同时在全国各地也开设了大量的社区商店。

中国城市60强：零售商数量

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编者按

作为2007年《中国新兴城市30强》报告、2009年《中国新兴城市40强》报告以及2012年《中国新兴城市50强》报告的延续，《中国城市60强》为房地产投资者、开发商、企业租户和地方政府提供了一个可供清晰比较的框架体系，帮助他们从房地产的视角对这些城市进行评估与分析。

完整报告请在此处下载：

http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/Documents/China60/China60-CN.pdf

总结报告关键内容与见解的信息图请见：

http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/Documents/China60/China60_infographic_CN.pdf

《中国城市60强》聚焦零售地产视频分享：

http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/en-gb/Pages/China60-Retail.aspx

关于仲量联行

仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司，致力于为客户持有、租用或投资房地产的决策实现增值。仲量联行业务遍及全球75个国家,拥有逾200个分公司，2013年度业务营收约40亿美元。2013年仲量联行代表客户管理或提供外包服务的物业总面积逾34亿平方英尺，并协助客户完成了价值1180亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下投资管理业务分支“领盛投资管理（LaSalle Investment Management）”管理资产总值达536亿美元。更多信息请浏览 www.jll.com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有81个分公司，员工总数超过29,000人。在 “2014年国际物业奖”评选中，仲量联行摘取了亚太地区包括中国在内的7个国家的“最佳房地产咨询公司”奖项。此外，在著名的《欧洲货币》（Euromoney）杂志2013年房地产奖项评比中，仲量联行一举囊括了9个重要的奖项。www.jll.com/asiapacific

在大中华区，仲量联行目前拥有超过2,100名专业人员及13,500名驻场员工，所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。 www.joneslanglasalle.com.cn

恐慌指数过山车人心惶惶，详解希腊局势三种归宿！

美元兑主要货币周二涨跌互现，欧元兑美元逆转稍早颓势小涨，但投资者对希腊的前途仍愈发感到担忧，据称欧洲央行（ECB）在研究遏制对希腊银行机构提供紧急融资的办法。有“恐慌指数”之称的CBOE波动性指数VIX周二收跌0.38%，报13.25。但盘中指数来回震荡，显示市场人心惶惶。

经济数据方面，本周美国几乎没有重要的经济数据公布，最为重要的当属即将于周五公布的3月耐用品订单数据，因此数据方面难以为市场提供更多指引，此外，下周美联储将举行利率决议，在此之前，投资者可能缺乏参与交易的热情。数据和央行层面的清淡也愈发凸显出希腊局势对于当前盘面的重要性。今年2月，希腊向欧元区伙伴国承诺，将在4月底之前与债权人就全面改革举措达成协议，以获取剩余的72亿欧元救助贷款。但一位欧元区高级官员称，可能在周五欧元区财长会议上希腊不会提交任何改革计划，且在本月底之前改革举措也不会就绪。对于欧元兑美元而言，当Grexit一词(希腊退欧)再度频现于西方媒体报端，其无疑已在近期深感压力山大。而后市希腊局势究竟将迎来怎样的归宿，显然也将欧元命运产生深远的影响。美元周二基本持平，市场缺乏交投热情美元兑欧元和其他主要货币周二基本持平，盘中维持震荡。欧元兑美元尾盘报1.0735，依然陷入近期震荡区间以内。美元兑日元上涨0.4%，至119.65。

本周汇市始终维持震荡，投资者似乎同样缺乏参与交易的热情。之前对于加息时点的辩论逐渐趋冷，消息面上也缺乏有力的数据激发市场热情。不过这一情况可能在下周有所改变，届时市场将迎来美国增长和制造业数据，以及美联储利率决议。隔夜公布的德国4月ZEW经济景气指数录得53.3，弱于预期的55.3，也弱于前值54.8，一度导致欧元汇价出现快速回落。此外，有报导称，欧洲央行(ECB)内部人员已经准备了一份提案，针对希腊银行业申请紧急流动性援助所提供的担保品，将提高适用的扣减率。上述报导加剧了对希腊将一步步走向资金枯竭，进而违约债务，最终退出欧元区的担忧。欧元盘中触及1.0661美元的低位，不过之后部分交易商卖出美元，从而导致欧元反弹。道明证券驻多伦多的首席汇市策略师Shaun Osborne表示，周二汇市交投清淡，走势震荡，对美元的需求受美国公债的区间波动走势影响，在交投十分淡静的情况下，在交易区间的两极，市场似乎吸引了一些交投兴致，但我认为市场仍缺乏明确的方向。值得一提的是，隔夜除汇市外，其他金融市场的表现也颇为纠结。其中，现货黄金价格上涨突破1200美元关口，得益于空头回补、逢低买盘、避险买盘和美元走软等因素。而油价则出现大跌，在市场担心美国原油库存会进一步增加之际，沙特宣布结束对也门空袭也利空原油市场。美国股市周二收盘则涨跌不一，投资者继续关注公司财报，不过周二市场走势依然清淡，股票交易量仍比正常时候要低。素有“恐慌指数”之称的CBOE波动性指数VIX在盘中屡现过山车行情，显示市场参与者心态纠结，在前景未明之际随波逐流。希腊局势依然牵动人心，三种结局或预示欧元三种命运尽管全球金融市场中，股市、债市、汇市和贵金属市场消息面的侧重点都各有不同，但本周，有一件大事无疑是这些市场共同关注，那就是希腊援助协议的谈判进展。市场参与者之所以在隔夜如此纠结，或多或少也受到了相关局势不确定的担忧情绪影响。目前，希腊的最新消息是，市场上有关希腊资金耗尽的传言还在继续，有欧元区官员表示，6月30日是希腊的最后大限，目前不知道希腊还剩多少资金。法国兴业银行分析师Jukes表示，希腊违约迫在眉睫，只是时间问题。希腊政府官员周二仍在安抚市场，他们认为希腊强制要求地方政府将现金存入央行的法令将能提供直到5月底的足够的资金，他们与欧元区债权人的谈判最快可在4月底达成协议。希腊政府还表示，剩余现金储备款项约合15亿欧元，政府资金足以支撑到5月底。另外，希腊总理齐普拉斯将在4月23日与德国总理默克尔会晤，商讨债务问题。目前市场关注本周四举行的欧盟峰会，在本次峰会上与会者将会讨论希腊问题。预计欧盟峰会将在周四布鲁塞尔当地时间下午4点开始。欧元区决策者们已为未来几周采取边缘政策做好了准备。这种边缘政策可能会产生某种形式的解决方案，但只有在希腊政治和金融动荡进一步加剧的情况下，他们才会采取行动。斯洛伐克财长Peter Kazimir本周表示，希腊正进一步走向深渊。金融市场似乎认同这一看法：近日，3年期希腊国债收益率大幅飙升，因投资者认为希腊发生违约的可能性很大。欧元区通常会在危机发生前最后一刻通过政治妥协来避免危机，这是他们最擅长的。但这一次，希腊激进左翼联盟(Syriza)领导的反财政紧缩政府与财政保守国德国为首的希腊债权国之间的分歧如此之大，就算是政治妥协也需要一方或双方立场出现180度的大转弯。僵局如何打破：是达成协议还是达不成协议？是留在欧元区，还是退出欧元区？是违约，资本管控，还是进行全民公投？外媒总结了三个主要的可能情形，而这显然也将给欧元带来三种不同的命运走向：①通过轻松方式达成协议在4月末之前，希腊应该与代表其债权人的技术专家们制定出一份经济改革清单。希腊的债权人包括其他欧元区政府、国际货币基金组织以及欧洲央行。将这些改革措施通过为法律将在短期内释放数十亿欧元的资金，可以确保希腊在夏季之前有偿债能力。而在夏季之前，希腊还需要就一项新的中期融资安排达成协议，同样与经济政策情况挂钩。现在欧洲官方几乎没有人预计希腊可以在4月份达成协议。在5月或6月也同样不太可能，甚至到该国耗尽现金之前可能也不会达成协议。鉴于其推迟公共支出的能力，希腊不太可能在7月份之前耗尽现金。因此，对于欧元多头而言，要想得到这最为圆满的结局，也许需要“希腊神话”的再度上演。②以艰难方式达成协议轻松方式只有在发生大的金融混乱之前达成协议才适用。但任何满足债权人要求的协议都很有可能导致激进左翼联盟分裂，因此许多观察人士预计希腊会将谈判拖到万不得已的时候。如果希腊无法支付关键的款项，例如定于未来几个月到期的IMF贷款偿付，那么就可能会发生这种情况。希腊银行业存款加速流失也有可能迫使希腊政府妥协。但这将取决于欧洲央行，需要欧洲央行作出重大决定，即该行没有理由在政治僵局持续的情况下，增加发放贷款帮助希腊银行业维持生存。咨询机构牛津经济研究院(Oxford Economics)的全球研究部主管斯特恩(Gabriel Sterne)表示，如果政治僵局迟迟无法打破，那么可能需要一定形式的资本管制，包括从限制对外汇款到冻结银行账户在内的一系列举措，来支撑希腊金融体系。经济学家表示，资本管制可能在某种形式的希腊债务违约发生后实施。其结果将是希腊经济活动突然停滞甚至冻结，令这个本已面临困境的国家陷入更深的泥潭。到那时候希腊总理齐普拉斯(Alexis Tsipras)向债权人妥协的压力将加剧。对于欧元而言，这种漫长而拖沓的谈判过程，很可能将是一段不堪回首的噩梦。市场将在不断地利空和利好消息中备受折磨，而欧元的命运也可能在未来数周中震荡下行，直到最后的某种“解脱”。③无法达成协议严厉的紧缩措施(希腊紧缩措施的程度超过了其他受危机打击的欧洲外围国家)实施五年之后，希腊已经精疲力尽，这意味着也存在这样一种可能，即不管哪个政府主政，雅典都不可能满足债权方提出的条件。毕竟，IMF所要求的退休金削减、放开劳动力市场监管以及加税等措施去年已经令希腊当时的保守派领导的政府难以承受，而与目前执政的激进左翼联盟相比，当时的保守派政府更配合借款方的条件。如果希腊走到边缘而且更进一步，仍希望德国总理默克尔(Angela Merkel)能够一改之前的做法，同意在希腊无需进行大举改革的情况下就提供贷款，那么可能的结果就是，希腊在实行资本管制之后的某一时点，将发行全国性货币，并退出欧元区。没有任何一个国家能长期维持一种无法为政府和银行提供资金的货币。不管是希腊还是欧洲，几乎都无人希望希腊“退欧”，但如果德国认为的政治必要举措——也就是以紧缩措施和大规模改革换取资金这一基本原则——却被证明在希腊“政治上行不通”，这一结局就难以避免。对于欧元来说，届时希腊退欧带来的“阵痛”将不可避免，类似“瑞郎风暴”般的疯狂行情，也有可能重现江湖。

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正文出处：http://news.fx678.com/C/20150422/201504220857161686.shtml

途牛发布五一出游热点报告：小长假出境更随意，20+成主力

北京和上海2015年4月22日电 /美通社/ -- 清明刚过，五一小长假又将来临，旅游市场热度再次高涨。

4月22日，中国领先的在线休闲旅游公司途牛旅游网(NASDAQ：TOUR)对外发布《2015五一出游热点报告》。

《报告》显示：随着上班族拼假的流行，加上多国对中国消费者的签证政策利好，出境游预订成为小长假的最佳出游“配置”；国内大部分旅游目的地已经进入最佳出游期，国内长线游深受游客青睐；中国邮轮市场已经打开，日韩邮轮产品预订火热；出游方式上，预订自助游人群增长显著，但跟团游依然是游客的主要出游方式；20-30岁年龄层的新生消费力量取代30-40年龄层用户，成五一出游主力军。

在途牛全国120个出发城市中，预订五一国内游最活跃的十大城市有：上海、北京、南京、天津、深圳、广州、杭州、成都、武汉、重庆。

预订五一游最活跃城市

出境长线游欧美最受宠

途牛旅游网监测数据显示，今年五一，预订出境长线游的人数占出境游预订人数的近三成，同比去年有显著提高。法国、意大利、瑞士、美国、澳大利亚等是我国游客最爱前往的目的地方向。

部分出境长线方向出游速热，与签证以及汇率等利好不无关系。其中，澳大利亚将我国游客多次入境签证的有效期从12个月延长至3年。而早在去年11月，我国与美国已就签证互惠安排达成共识。

在签证利好政策频出的同时，今年以来，欧元、卢布、英镑、加元纷纷贬值，使得喜欢出境购物的“血拼族”再次获益。途牛旅游网监测数据显示，今年五一，途牛欧洲长线游产品预订人数同比去年增长了100%以上。

出游线路预订人次比例图

出境短线游日韩、泰国“火上浇油”

近期，有关港澳游失宠的消息不绝于耳，不过，途牛旅游网监测数据却显示，今年五一，通过途牛预订港澳游的人数同比增长了一倍多。部分港澳方向线路5月1日出发团期的价格较平时团期更便宜，是一些注重性价比用户选择五一小长假港澳游的重要因素之一。

与此同时，一贯与我国港澳同为出境热门的日韩、泰国等方向预订人数也上涨明显。途牛旅游网监测数据显示，预订今年五一团期日韩出游线路的人数相比去年同期上涨了120%，其中，东京-大阪连线等是我国游客五一前往日本的主要目的地，而韩国的主要目的地则是首尔。

日韩方向签证政策的调整是速热五一出游的“利器”之一。此前，日本出台了“赴日邮轮免签”新政，而韩国也将4月20日后所有新办理的多次往返签证有效期一律延长至五年。

除日韩外，泰国、柬埔寨、新加坡以及马尔代夫、普吉岛、毛里求斯等东南亚海岛游的预订也较为热门，其中泰国的预订出游人数较去年同期翻了一番，清迈是消费者前往泰国的热门目的地之一。

出境游预订热门目的地

国内长线游海南、福建最“招人”

由于国内大部分旅游目的地都进入了最佳出游期，并且五一团期价格比暑期游相对便宜数百元至数千元不等，不少消费者在这个五一小长假将目光投向了国内长线游。

途牛旅游网监测数据显示，消费者预订国内长线游的目的地主要为海南、福建、云南、华东、广西、西藏、四川、内蒙等方向，其中海南、福建分别以预订人数占比国内长线游23%、16%位列国内长线游热门目的地前两位。国内游预订热门目的地有杭州、三亚、嘉兴、北京、苏州、宁波、厦门、金华、丽江、黄山等。

国内游预订热门目的地

邮轮市场已打开日韩预订火热

在出境游成为今年五一出游预订大热门的同时，日韩邮轮产品受到消费者欢迎是其中的亮点之一。上海、北京、南京、杭州等城市的消费者都对邮轮产品情有独钟，日韩邮轮产品预订人数较去年同期相比增长接近100%。途牛旅游网监测数据显示，今年歌诗达大西洋号、公主邮轮蓝宝石公主号邮轮位列五一售卖前列。

日韩邮轮产品预订火热，表明越来越多的游客开始认同邮轮这一程序相对简单且适合休闲旅游的出游方式 -- 邮轮旅游无需在每站之间提着重重的行李辛苦赶路，白天上岸观光，夜晚休息时邮轮便起航到达下一个旅游目的地。这不仅与韩国、日本先后对乘坐邮轮的中国游客开放免签政策有关，还与国际邮轮公司纷纷加大中国航线和运力的投入密切相关。目前，日韩邮轮已经形成了多层次格局，其中，皇家加勒比、公主邮轮定位高端、私享；歌诗达、海航、渤海更为平价。

境外自助游增长显著跟团游仍是主流

途牛旅游网的监测数据显示，预订今年五一团期出游的人群中，选择自助游的人数增长显著。从预订情况来看，境外自助游目前主要集中在出境长线的迪拜、希腊、埃及等小众路线以及出境短线的日韩、泰国等周边国家和马尔代夫、普吉岛等海岛游产品。前者多为有较多出境游体验、注重出游品质的资深出游人群；后者主要是由于日韩及东南亚国家距离中国较近以及海岛产品的特殊性，同时旅游配套相对成熟，这些方向更多成为出境自助游的“首秀”目的地。

因在行程、景点、酒店以及饮食等方面的选择空间大，五一自助游预订增长迅速，而跟团游仍是主流，占预订总出游人数的一半以上，尤其是前往欧洲、俄罗斯、美国等目的地的预订人群，更爱选择跟团游。同时，为了保证出游品质，大概有近15%预订出境游产品的用户选择了途牛高品质的“牛人专线”。

有车一族出游的便利性，加上自驾产品的逐渐成熟，让今年五一的自驾游也快速升温，途牛旅游网监测数据显示，今年五一通过途牛预订自驾产品出游的人数显著增加，自驾成为消费者最为青睐的出游方式之一。五一最热门自驾游产品有马尔康色达自驾4日游、西昌泸沽湖4日自驾游等。

此外，还有不少消费者选择了往返交通更具灵活性和自主性的当地参团产品。国内当地参团目的地主要为云南、内蒙、新疆、西藏等方向，出境当地参团的目的地主要为加拿大、美国、迪拜等方向。

出游方式预订人次比例图

20+爱玩会花成出游主力

今年五一，10岁以下儿童出游人数占总预订出游人数增多，这表明他们跟随父母拥有较多的出游机会；而受到学业等因素影响的10-20岁年龄层用户，出游比例相对较低。逐渐步入职场、拥有一定经济实力、出游观念更成熟、爱玩会花的20-30岁年龄层人群，出游占比直线提升，这一年轻群体和已有一定经济基础的30-40岁年龄层人群，共同组成了今年五一出游当之无愧的主力军。

在旅游产品预订选择上，20-30年龄层更偏爱出境游、国内长线游产品。由于在语言方面较其他年龄层人群更具有优势，欧洲是他们最为青睐的出境长线目的地；埃及、迪拜等小众路线，也是部分年轻一族的目标，符合他们追求新鲜猎奇的个性。出境短线方向，韩国、日本、泰国、柬埔寨、菲律宾以及东南亚海岛基本处于全面开花的热门预订状态。国内长线方向，海南、福建、云南等方向是他们的首选。